Sonder-AfA, degressive AfA und KfW 40 QNG.
Die wichtigsten Regeln für neue Mietwohnungen, kurz erklärt. Stand: Oktober 2026.
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Eine zusätzliche Abschreibung für neue Mietwohnungen: vier Jahre lang jeweils 5 % der förderfähigen Kosten, zusätzlich zur regulären AfA. Sie senkt die Steuerlast des Käufers gerade in den ersten Jahren.
Welche Voraussetzungen gelten für die Sonder-AfA?
Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029. Das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
Die Baukosten liegen bei höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche, gefördert werden höchstens 4.000 € je m². Die Wohnung wird mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet.
- Bauantrag
- nach dem 31.12.2022, vor dem 1.10.2029
- Standard
- Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel
- Baukosten
- höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche
- Bemessung
- höchstens 4.000 € je m²
- Höhe
- 5 % im Jahr, vier Jahre lang
- Vermietung
- mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken
Was ist die degressive AfA im Neubau?
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 können Käufer jährlich 5 % vom Restwert abschreiben statt linear 3 % der Kosten. Beim Kauf zählt ein Kaufvertrag in diesem Zeitraum, erworben bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
Lassen sich Sonder-AfA und degressive AfA kombinieren?
Ja. Erfüllt eine Wohnung die Voraussetzungen beider Regeln, kann die Sonder-AfA zusätzlich zur degressiven AfA genutzt werden. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, klärt der Steuerberater des Käufers.
Was bedeutet KfW 40 QNG?
Effizienzhaus 40 heißt: Das Gebäude braucht höchstens 40 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bestätigt zusätzlich Anforderungen an Nachhaltigkeit über den Lebenszyklus. Beides zusammen ist Voraussetzung für die Sonder-AfA und für zinsgünstige KfW-Förderkredite, mehr dazu bei der Finanzierung.
Was ist der Eigenaufwand nach Steuern?
Der Betrag, den ein Kapitalanleger jeden Monat selbst trägt: Rate und Kosten, abzüglich Miete und Steuerersparnis. An dieser Zahl entscheiden Käufer, und an ihr scheitern die meisten Gespräche, wenn sie falsch gerechnet ist.
Allgemeine Informationen, keine Steuerberatung. Der Einzelfall gehört zum Steuerberater.
