Sonder-AfA im Kundengespräch richtig erklären

Für Kapitalanleger ist der Steuereffekt eines der stärksten Argumente für eine Neubauwohnung. Gleichzeitig ist er das Thema, bei dem im Verkaufsgespräch die meisten Fehler passieren: Zahlen werden überschätzt, Voraussetzungen vergessen oder es wird zu viel versprochen. Dieser Beitrag fasst zusammen, was der Vertrieb zur Sonder-AfA wissen sollte und wie er sie verständlich erklärt.

Stand: Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Steuerberatung.

Was die Sonder-AfA ist

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neue Mietwohnungen. Vier Jahre lang können jeweils 5 % der förderfähigen Kosten abgeschrieben werden, und zwar zusätzlich zur regulären Abschreibung. Sie senkt die Steuerlast des Käufers gerade in den ersten Jahren, in denen die Belastung aus der Finanzierung am höchsten ist.

Die Voraussetzungen

Damit eine Wohnung für die Sonder-AfA infrage kommt, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029.
• Standard Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Baukosten von höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche.
• Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 € je Quadratmeter. Liegen die Kosten darüber, wird nur dieser Betrag gefördert.
• Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre.

Für den Vertrieb heißt das: Ob ein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, sollte vor dem Gespräch feststehen und am Objekt hinterlegt sein. Ob der Käufer sie in seiner Situation nutzen kann, klärt er mit seinem Steuerberater.

Sonder-AfA, degressive und lineare AfA im Zusammenspiel

Neben der Sonder-AfA gibt es die reguläre Abschreibung. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 können Käufer statt der linearen AfA von 3 % die degressive AfA von 5 % vom Restwert nutzen. Beim Kauf zählt ein Kaufvertrag in diesem Zeitraum, erworben bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.

Erfüllt eine Wohnung die Voraussetzungen beider Regeln, kann die Sonder-AfA zusätzlich zur degressiven AfA genutzt werden. Das ergibt in den ersten Jahren eine deutlich höhere Abschreibung als die lineare AfA allein.

So erklären Sie es verständlich

Kapitalanleger kaufen keine Paragrafen, sie kaufen eine Rechnung. Bewährt hat sich ein Ablauf in drei Schritten:

1. Das Prinzip in einem Satz. „Der Staat fördert neue, energieeffiziente Mietwohnungen, indem Sie in den ersten vier Jahren mehr abschreiben können.”
2. Die Rechnung am Objekt. Miete, Rate und Kosten, dazu die Abschreibung. Am besten mit einer Investitionsberechnung, die für jeden Berater dieselben Zahlen verwendet.
3. Die eine Zahl. Am Ende steht der Eigenaufwand nach Steuern: der Betrag, den der Käufer jeden Monat selbst trägt. An dieser Zahl entscheiden Kapitalanleger.

Wichtig ist, die Rechnung als Beispiel zu kennzeichnen. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt vom persönlichen Steuersatz und weiteren Faktoren ab.

Wo die Steuerberatung beginnt

Der Vertrieb darf und sollte die Regeln erklären. Er sollte aber keine verbindlichen Aussagen zur persönlichen Steuerersparnis machen. Eine klare Trennung schützt Berater und Käufer:

Das erklärt der Vertrieb: wie AfA, degressive AfA und Sonder-AfA grundsätzlich wirken, welche Voraussetzungen das Objekt erfüllt und wie die Investitionsberechnung mit den Zahlen der Wohnung aussieht.

Das klärt der Steuerberater: die persönliche Steuersituation, ob alle Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, welche Abschreibung der Käufer wählt und wie hoch die Ersparnis tatsächlich ausfällt.

Fazit

Die Sonder-AfA ist ein starkes Argument, wenn sie richtig erklärt wird. Teams, die mit derselben Rechnung arbeiten und die Grenze zur Steuerberatung kennen, gewinnen Vertrauen statt es zu verspielen. Genau das trainieren wir im Tax Training, am eigenen Objektbestand.